Kapitalertragsteuer von Immobilienwerten


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Besteuerung von Immobilien-Kapitalgewinnen

(Aktualisiert am 16/12/2020 von LPG)

Der Verkauf einer Immobilie

Der Verkauf von Immobilien unterliegt grundsätzlich der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen nach Verfahren, die im Wesentlichen von der Dauer des Besitzes der Immobilie abhängen.
Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen bei der Besteuerung von Kapitalgewinnen.
Der Hauptwohnsitz
Der beim Verkauf des Hauptwohnsitzes erzielte Kapitalgewinn ist grundsätzlich steuerfrei¹. Es können zwei Fälle auftreten.

DIE WOHNUNG WIRD ZUM ZEITPUNKT DES VERKAUFS VOM STEUERPFLICHTIGEN BEWOHNT

Damit die Wohnung als Hauptwohnsitz gilt, reicht es aus, wenn sie eine der folgenden Bedingungen erfüllt:
- die Belegung muss unmittelbar nach dem Erwerb oder der Fertigstellung erfolgt sein;
- die Wohnung wurde vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre lang bewohnt;
- der Verkauf aus zwingenden familiären oder beruflichen Gründen erfolgt.
Wenn eine dieser Bedingungen erfüllt ist, bleibt die Qualifikation als Hauptwohnsitz erhalten, wenn der Verkauf bis spätestens 31. Dezember des Jahres erfolgt, das auf das Jahr des Umzugs folgt.

DIE WOHNUNG IST ZUM ZEITPUNKT DES VERKAUFS VOM STEUERPFLICHTIGEN UNBEWOHNT

Damit die Wohnung als Hauptwohnsitz betrachtet werden kann, müssen die folgenden 3 Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein
- der Bezug muss unmittelbar nach dem Erwerb oder der Fertigstellung stattgefunden haben;
- der Verkäufer ist nicht Eigentümer einer anderen Wohnung (einschließlich eines Zweitwohnsitzes oder pied-à-terre);
- der Verkauf aus zwingenden familiären oder beruflichen Gründen erfolgt (Geburt von Zwillingen etc.).
Wenn diese drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind, bleibt der Begriff des Hauptwohnsitzes auch dann erhalten, wenn der Verkauf nach dem 31. Dezember des auf das Jahr des Umzugs folgenden Jahres erfolgt.

IN BEIDEN FÄLLEN

Es sollte auch bedacht werden, dass ein Hauptwohnsitz nicht unbedingt ein steuerlicher Wohnsitz ist. So ist es zum Beispiel möglich, einen Hauptwohnsitz in Luxemburg zu haben und gleichzeitig ein Steuerdomizil im Ausland zu unterhalten. 

Andere Immobilien als der Hauptwohnsitz

In allen anderen Fällen der Veräußerung einer Immobilie in Luxemburg mit Ausnahme des Hauptwohnsitzes ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (es sei denn, die Veräußerung erfolgt an den luxemburgischen Staat oder eine Gemeinde im Rahmen des Wohnungspakts2) und das Besteuerungssystem unterscheidet sich danach, ob es sich um einen Spekulationsgewinn oder einen Gewinn aus der Veräußerung handelt.

GEBÄUDE, DIE WENIGER ALS 2 JAHRE NACH IHREM ERWERB VERKAUFT WURDEN

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns, der aus dem Verkauf einer vor weniger als 2 Jahren entgeltlich erworbenen Immobilie resultiert, unterliegt den Bestimmungen des Artikels 99 bis des LIR (Spekulationsgewinn). Der Gewinn ist gleich der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis zuzüglich der Kosten für die Beschaffung der Immobilie. Das bedeutet, dass die Kosten der Übertragung in direktem Zusammenhang mit dem Verkauf, wie z. B. die an einen Immobilienmakler gezahlten Provisionen, den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn reduzieren. Dieser Gewinn unterliegt keinem Abzug und wird als ordentliches Einkommen behandelt und zum Normalsatz besteuert.
Gewinn = Verkaufspreis - (Einkaufspreis + Anschaffungskosten)
Die Anschaffungskosten beinhalten im Wesentlichen die Maklerprovision und die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises.
Zur Qualifizierung des Spekulationsgewinns ist nur die Haltedauer zu berücksichtigen, unabhängig von der Absicht des Steuerpflichtigen zum Zeitpunkt des Erwerbs. Es ist der Zeitraum zwischen zwei entgeltlichen Transaktionen zu berücksichtigen, wobei etwaige Erbschafts- oder Schenkungsvorgänge außer Acht zu lassen sind.

GEBÄUDE, DIE MEHR ALS 2 JAHRE NACH IHREM ERWERB VERKAUFT WURDEN

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns, der sich aus der entgeltlichen Übertragung einer vor mehr als 2 Jahren erworbenen Immobilie ergibt, unterliegt den Bestimmungen des Artikels 99 ter LIR (Übertragungsgewinn). Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft) gibt es besondere Verfahren zur Ermittlung des Erwerbspreises.
Bei einem entgeltlichen Erwerb
Der Ertrag entspricht der Differenz zwischen dem Übertragungspreis und dem Anschaffungspreis zuzüglich der Investitionskosten. Zu diesen Aufwendungen gehören alle wichtigen Ausgaben, die für das Gebäude getätigt wurden und die eine deutliche Wertsteigerung (Ausbau des Dachbodens usw.) oder eine Änderung des Charakters (Umwandlung eines Büros in Wohnraum) bewirken. Der Anschaffungspreis wird ebenfalls neu bewertet, indem ein Koeffizient angewendet wird, der dem Jahr entspricht, in dem die Ausgaben getätigt wurden3. Dieses Einkommen unterliegt Abzügen und wird als außerordentliches Einkommen eingestuft, das mit der Hälfte des allgemeinen Steuersatzes (und bis Ende 2018 sogar mit einem Viertel des Steuersatzes) besteuert wird.
Ertrag = Übertragungspreis - (neu bewerteter Anschaffungspreis + Anschaffungskosten)
Es ist die Neubewertung des Anschaffungspreises, die vom Steuersatz abweicht.
Es ist die Neubewertung des Kaufpreises, die sich hier wesentlich von der Ermittlung des Spekulationsgewinns unterscheidet.
Für eine kostenlose Erfassung
Die Einkünfte aus der Veräußerung einer unentgeltlich (d.h. durch Erbschaft) erworbenen Immobilie werden wie oben für den entgeltlichen Erwerb beschrieben berechnet und profitieren von den gleichen Abzügen und der Besteuerung zum halben Gesamtsteuersatz (bzw. bis Ende 2018 zu einem Viertel). In diesem speziellen Fall wird der Anschaffungspreis verwendet, den der Vorbesitzer bezahlt hat. Dieser Anschaffungspreis wird unter den im vorherigen Absatz beschriebenen Bedingungen neu bewertet. Es ist zu beachten, dass eine eventuell gezahlte Erbschaftssteuer (Erbschaftssteuer ist in Luxemburg unüblich) nicht in die Ermittlung des Erwerbspreises einbezogen wird4.
Zulagen
Jedem Steuerpflichtigen steht ein Freibetrag von 50.000 Euro zu, der über einen Zeitraum von 10 Jahren genutzt werden kann. Dieser Freibetrag verdoppelt sich im Falle einer gemeinsamen Besteuerung. Darüber hinaus steht dem Steuerpflichtigen im Falle der Veräußerung einer im Wege der direkten Erbfolge erworbenen Immobilie ein Freibetrag von 75.000 Euro zu. Es reicht aus, dass die verkaufte Immobilie der letzte Hauptwohnsitz der Eltern ist, um in den Genuss dieser Zulage zu kommen.
Besteuerungsjahr
In allen oben untersuchten Fällen und abweichend von der allgemeinen Regelung ist das Jahr der Besteuerung (und damit der Erklärung des Veräußerungsgewinns) das Jahr der Veräußerung, unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung des Preises5. So ist die Erklärung und Besteuerung des Veräußerungsgewinns bei einem notariellen Kaufvertrag im Jahr N dem Jahr N zuzuordnen, auch wenn die Zahlung erst im Jahr N+1 erfolgt. 
Die Kapitalverluste oder Veräußerungsverluste können möglicherweise mit Einkünften derselben Kategorie verrechnet werden, aber sie können nicht vorgetragen oder mit Einkünften einer anderen Kategorie verrechnet werden.
 
1 Artikel 102 ITA
2 Artikel 99 ITA
3 Abschnitt 102-6 ITA
4 Innerhalb von 3 Jahren zwischen dem Erbfall und der Veräußerung kann jedoch ein Teil der Erbschaftssteuer als Erwerbspreis angerechnet werden.
5 Artikel 102-12 LIR
(Quelle: LPG Fiduciaire)




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